2026년 LTV·DSR 규제 한눈에 정리
주택담보대출 한도는 한 가지 기준으로 정해지지 않아요. 집값으로 보는 LTV, 소득으로 보는 DSR, 그리고 수도권·규제지역의 금액 상한을 각각 계산한 뒤, 그중 가장 작은 금액이 실제 한도가 돼요. 하나씩 살펴볼게요.
1. LTV: 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요. 8억원짜리 집에 LTV 40%가 적용되면 집값 기준으로는 3억 2,000만원까지 빌릴 수 있어요. 지역과 가진 집의 수에 따라 비율이 달라져요.
| 구분 | 수도권 규제지역 | 수도권 비규제지역 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 구입 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택 (기존 집 6개월 내 처분 조건) | 무주택과 같음 | 무주택과 같음 | 무주택과 같음 |
| 1주택 (추가 구입) · 2주택 이상 | 대출 불가 | 대출 불가 | 금융회사별 확인 |
주택 수는 본인 명의만이 아니라 세대 전체(배우자, 함께 사는 가족 포함)를 기준으로 세요. 분양권과 입주권도 주택 수에 들어갈 수 있어요.
규제지역은 어디인가요?
2026년 10월 기준으로 서울 전 지역, 그리고 경기도의 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 규제지역이에요. 2026년 7월 1일부터는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시도 새로 지정됐어요.
2. 금액 상한: 수도권·규제지역은 최대 금액이 정해져 있어요
수도권과 규제지역에서 집을 사기 위해 받는 주택담보대출은 LTV와 상관없이 최대 금액이 정해져 있어요.
| 집값 | 최대 대출 금액 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
이미 가진 집을 담보로 생활비 등을 빌리는 생활안정자금 대출은 수도권·규제지역에서 1주택자는 최대 1억원이고, 2주택 이상이면 받을 수 없어요.
3. DSR: 소득의 몇 %를 대출 상환에 쓰나
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 비율이에요. 은행은 40%, 상호금융 등 제2금융권은 50%를 넘을 수 없어요.
예시: 연 소득 7,000만원이고 은행에서 빌린다면, 새 대출과 기존 대출을 합친 1년 상환액이 2,800만원(40%)을 넘지 않아야 해요.
DSR을 계산할 때 알아두면 좋은 점이 있어요.
- 모든 대출 합계가 1억원 이하라면 DSR 규제를 적용하지 않아요.
- 신용대출은 실제 만기와 상관없이 5년 동안 나눠 갚는다고 보고 계산해요.
- 마이너스통장은 실제로 쓴 돈이 아니라 한도 전체를 기준으로 계산해요.
- 실제 금리에 미래 금리 상승분을 더해서 계산하는 스트레스 DSR이 적용돼요.
4. 세 가지를 합치면: 실제 한도 계산 예시
서울 규제지역의 8억원 아파트를 무주택자가 살 때, 연 소득 7,000만원, 다른 대출 없음, 금리 4%, 30년 원리금균등 상환으로 가정해 볼게요.
| 기준 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| LTV | 8억원 × 40% − 방공제 5,500만원 | 2억 6,500만원 |
| DSR (은행) | 연 상환 2,800만원, 스트레스 금리 7% 기준 | 약 3억 5,072만원 |
| 금액 상한 | 집값 15억원 이하 | 6억원 |
세 금액 중 가장 작은 2억 6,500만원이 예상 한도예요. 이 경우는 집값(LTV)이 한도를 정했어요. 방공제는 방공제와 MCI·MCG 보험 글에서 자세히 설명해요.
내 조건으로 대출 한도 계산해 보기이 글은 금융위원회의 가계부채 관리 방안 등 공개된 정부 발표를 바탕으로 정리했어요. 실제 적용 기준은 금융회사와 상품에 따라 다를 수 있으니, 대출 전에 꼭 금융회사에 확인하세요.