LTV 계산할 때 집값은 무엇을 기준으로 할까

2026년 10월 기준

"10억짜리 집이니까 LTV 40%면 4억이겠지?"라고 생각했다가 실제 한도가 적게 나오는 경우가 있어요. 금융회사가 쓰는 집값 기준이 내가 생각한 금액과 다를 수 있기 때문이에요.

금융회사가 보는 집값

• 시세: 아파트는 시세 정보(예: KB시세)를 많이 써요.
• 감정가: 시세가 없거나 정확하지 않은 집은 감정평가를 받아요.
• 매매가: 집을 살 때는 실제 매매가도 함께 봐요.

많은 금융회사가 시세(또는 감정가)와 매매가 중 더 낮은 금액을 기준으로 LTV를 계산해요. 그래서 시세보다 비싸게 사면, 비싸게 산 만큼은 대출 한도에 반영되지 않을 수 있어요.

실거래가와 시세는 다를 수 있어요

이 사이트의 계산기는 국토교통부 실거래가의 최근 평균으로 집값을 채워줘요. 실제로 거래된 가격이라 믿을 만하지만, 금융회사가 쓰는 시세나 감정가와는 차이가 날 수 있어요.

• 같은 단지라도 층, 향, 동에 따라 가격 차이가 커요.
• 거래가 적은 단지는 최근 몇 건의 거래가 평균을 크게 바꿀 수 있어요.
• 시세 정보는 매주 또는 매달 갱신돼서, 최근 거래가 바로 반영되지 않을 수 있어요.

그래서 이렇게 활용하세요

1. 계산기로 실거래가 기준 예상 한도를 먼저 봐요.
2. 사려는 집의 실제 매매가를 집 가격 칸에 직접 넣어서 다시 계산해 봐요.
3. 두 금액 중 낮은 쪽을 기준으로 자금 계획을 세우고, 정확한 금액은 금융회사 상담에서 확인해요.